W tym nagraniu opowiadam o oprocentowaniu zmiennym vs. stałym.
Od pewnego czasu mamy do dyspozycji oprocentowanie stałe. We wcześniejszym nagraniu opowiadałem o tym co składa się na samo oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie stałe ma to do siebie, że mamy przez pewien okres pewność, stałość (jak nazwa wskazuje) i przewidywalności miesięcznej raty. Mamy banki, które dają nam wybór: zmienne bądź stałe.
Zmienne jest oparte o stopę referencyjną oraz marżę, a stałe wynosi dany stały procent. Pierwsze pytanie, które może się nasunąć: czy jest stałe oprocentowanie na cały okres trwania kredytu. Podpisuje umowę na 30 lat, czy będę miał przez 30 lat gwarancję tej samej stałej raty? Otóż nie, nie jest jeszcze u nas tak dobrze jeżeli chodzi o rynek ofert kredytowych jak np. w krajach bardziej rozwiniętych (krajach Skandynawii, w Belgii, w Niemczech) gdzie nawet na 30 lat, cały okres trwania tego kredytu możesz mieć daną stałą stopę procentową. U nas w tym momencie maksymalny okres na jaki możesz podpisać stałe to jest pięć lat w przód. Przez te pięć lat i tak masz gwarancję, że rata nie pójdzie ani w górę ani w dół. Oprocentowanie zmienne w momencie podpisywania umowy kredytowej składa się z pewnej marży, która z drobnymi zapisami w umowie (ewentualne kary umowne czy też zwiększenie wkładu własnego i zwiększenie wartości zabezpieczenia może powodować obniżenie bądź podwyższenie marż) jest stała i zmiennej stopy referencyjnej w tym przypadku WIBOR-u, o którą takie oprocentowanie zmienne będzie oparte – może się zmieniać nawet co trzy miesiące. Oprocentowanie stałe przez pierwsze pięć lat będzie identyczne. Co dalej? Co po pięciu latach? Po pięciu latach będziesz miał do wyboru albo ponownie podpisać kolejne pięć lat stałego oprocentowania na stawce, która jeszcze nie jest wiadoma. Prognozowana dopiero będzie o to co będzie się działo w czwartym roku twojego okresu kredytowania. Bank zaproponuje ci kolejno stawkę albo dużo niższą, którą masz, albo identyczną, albo dużo wyższą jeżeli WIBOR poszedł w górę – bank nie chce do interesu dokładać. A teraz, jeżeli stwierdzisz, że jednak nie chcesz w roku szóstym korzystać już z oprocentowania stałego, cofasz się dokładnie do momentu, w którym podpisywałaś umowę kredytową pięć lat wcześniej, do tej samej marży. Więc niezależnie od tego czy marże będą wyższe bądź niższe w przyszłości za 5 lat, Ty zawsze będziesz miał tę samą marżę, która była w momencie brania tego kredytu. Będziesz miał WIBOR, który będzie w szóstym roku dokładnie taki sam jaki miałbyś i tak idąc tokiem zmiennego oprocentowanie.
Zapytasz teraz: No dobrze, to jakie są plusy i minusy obydwu opcji? Zasadnicza różnica jest taka, że skoro przyszłość jest nieznana, to nie wiesz jak się będzie zachowywała stopa, rynek, gospodarka, tym bardziej nie wie tego bank. Bank nie może pozwolić sobie na nadmierne ryzyko i dokładanie do interesu podpisując tę umowę. Więc bank siłą rzeczy będzie podpisywał z Tobą oprocentowanie stałe wyższe aniżeli byłoby zmienne. Dokładnie w tym punkcie nasuwa się automatycznie pytanie: jakie konsekwencje, jakie plusy i minusy niesie ze sobą zmienne bądź stałe? Wybór należy do ciebie, niemniej jednak naszą rolą jest dostarczyć Ci maksimum informacji w oparciu o które podejmiesz tę decyzję. Dla jednej osoby stałe będzie dokładnie tym czego pożąda a dla innej osoby zmienne. To wszystko zależy od tego jak dynamicznie chcesz nadpłacać, czy ten kredyt faktycznie trzydziestoletni chcesz trzymać przez trzydzieści lat, czy raczej po paru latach i tak sprzedać nieruchomość, co ten kredyt zamknie jeszcze przed okresem pięciu lat. Jeżeli wybierzesz oprocentowanie zmienne jedyną wiadomą i stałą w tym momencie będzie marża, która będzie dla Ciebie w zasadzie niezmienna. Za wyjątkiem paru tych okoliczności o których mówiłem, tj. nie spełnianych warunków umowy. O stopie referencyjnej nikt w tym momencie nie jest w stanie orzekać czy będzie utrzymywana na tym samym poziomie, czy będzie raptownie rosnąć, czy też będzie zmierzała w kierunku negatywnym, ujemnym tak jak w strefie euro. Tego nie wiemy, to jest wielka niewiadoma, to się będzie zmieniało w czasie. Jak podpisujesz oprocentowanie stałe rata, która wyjdzie z kalkulatora, będzie w oczywisty sposób zawsze taka sama co do przecinka. Zatem, skoro w oprocentowaniu stałym dostajemy bezpieczeństwo, to musi być ono w pewien sposób wycenione i tak też jest. Oprocentowanie stałe będzie wyższe. Dlaczego? Ponieważ bank na siebie bierze dużo większe ryzyko niepewności, związane z przyszłością. Pamiętajmy, że stałe w tym momencie w Polsce mamy na maksymalnie pięć lat, nie wiadomo czy któryś z banków ponad tę rekomendację/ nowelizację rekomendacji S KNF-u wyjdą przed szereg i będą starały się przyciągnąć klienta stałym oprocentowaniem na cały okres kredytowania. Na chwilę obecną rekomendacja traktuje o tym po nowelizacji, że każdy z banków ma obowiązek zaoferowania w swoim zbiorze ofert przynajmniej jednej oferty z oprocentowaniem stałym na przynajmniej lat pięć. Jakie to mogą być różnice w tym momencie? Odchylenie pomiędzy nimi wynosi od 0,7 p.p. do nawet 1,5 p.p. – również w tym samym banku. Jak to się przekłada na Twoją ratę? W najbardziej pospolitym kredycie na powiedzmy 600 000-800 000 złotych może to być różnica rzędu kilkuset złotych na racie więc jak przemnożymy to przez 60 miesięcy, co daje nam 5 lat – okazuje się, że ta różnica skumulowana w czasie i przemnożona przez 60 miesięcy daje nam już pokaźne kwoty. Dlatego decyzja nie jest prosta. Dla kogo jest oprocentowanie stałe? Powiedziałbym, że dla osób które kupiły więcej nieruchomości na cele inwestycyjne. Jeżeli masz tylko nieruchomości, które mają spłacać się z najmu, to masz przez to też raty w swoim miesięcznym budżecie nie tyle wyższe ale ich suma jest znacznie wyższa niż przeciętnej rodziny, która kupuje sobie dom. Z jednej strony trzyma go i spłaca przez całe życie. A Ty masz mieszkań np. siedem i okazuje się wtedy, że drgnięcie na WIBORze nawet o 1 p.p. może spowodować wielotysięczne podwyżki Twoich rat o wielotysięczne odsetki. Wtedy rekomendowałbym stałe oprocentowanie. Stałe również dla osoby która chce ten kredyt faktycznie na papierze rozciągnąć na 30 lat, ale wie, że bardzo dynamicznie będzie go nadpłacała przez lat 5. Taka osoba wtedy, pomimo tego że ma wyższą ratę i oprocentowanie co jest tego wynikiem, nie wpadnie w szósty, siódmy, ósmy rok potencjalnie wysokich stawek, ponieważ ona wie, że do okresu tych pięciu lat już tego kredytu się dawno pozbędzie, już go nadpłaci. Znowuż oprocentowanie zmienne rekomendowałbym osobom, które chcą (w razie czego są elastyczne) ten kredyt i tak spłacać a i tak nie mają w tym momencie zasobów żeby go nadpłacać. To że wezmą trzydziestoletni okres kredytowania i zaczną go spłacać ratą równą spowoduje przez pierwsze pięć lat nadpłatę powiedzmy 10% kapitału, więc w zasadzie i tak i tak będą miały cały kredyt, więc czy wzięły stałe i wpadły na zmienne czy wzięły zmienne i tak mają zmienne w przyszłości od szóstego roku spowoduje i tak potencjalne skok oprocentowania. Nawet gdyby znowu chciały stałe w kolejnych pięciu latach aż do dekady, to stałe będzie znacznie wyższe jeżeli WIBOR wzrośnie w czasie. Bo banki znowu tę prognozę będą dawały znacznie bardziej podwyższoną.
Nie ma tutaj jednoznacznej odpowiedz, nie ma złotego środka. Ważne, żeby każdy klient wiedział jakie konsekwencje, jakie plusy i minusy to ze sobą niesie i odniósł je do swojej indywidualnej sytuacji. Moment na podjęcie decyzji o tym czy wybierasz od początku zmienne czy stałe jest później – kiedy liczymy symulację, porównujemy sobie zestawienie ofert banku i liczymy raty, to możemy tę decyzję dowolnie zmieniać, ale od momentu rejestracji aplikacji w danym tej decyzji zmienić nie możesz, ponieważ na podstawie tych danych do wniosku analityk będzie podejmował i wydawał decyzję.
